Стартові витрати — 4–7 місячних орендних плат. Як орендувати житло в Японії

Коли ви орендуєте приватне житло в Японії, найчастіше від вас вимагатимуть «гарантії». У «Посібнику з пошуку житла» (部屋探しのガイドブック) Міністерства землі, інфраструктури, транспорту й туризму Японії (国土交通省) пояснено, що за японськими договорами оренди на випадок, якщо орендар не зможе платити, потрібно скористатися послугами компанії — гаранта орендної плати або мати солідарного поручителя. Суму, яку сплачують під час укладення договору, посібник оцінює в 4–7 місячних орендних плат, хоча вона залежить від регіону. Далі викладено те, що ми у вересні 2026 року перевірили на офіційних сторінках і в матеріалах міністерства, Агентства імміграційних служб Японії (出入国在留管理庁) та урядового порталу «Сейфу кохо онлайн» (政府広報オンライン).

Чи зможете ви орендувати конкретне житло і якими програмами можете скористатися, ця стаття не визначає. Умови договору в кожного житла різні. Якщо щось незрозуміло, з’ясуйте це в агентстві нерухомості або в консультаційному центрі до того, як підписувати.

Три види орендного житла

У «Посібнику із життя та працевлаштування» (生活・就労ガイドブック, японське видання, 8-ме видання) Агентства імміграційних служб Японії житло, яке можна орендувати, поділено на три види.

• Муніципальне житло «коей дзютаку» (公営住宅): житло, яке префектури та муніципалітети здають за низькою платою людям з низьким доходом, що потребують житла. Умови заселення, як-от критерії доходу, встановлює кожен орган місцевого самоврядування, і від іноземців, крім звичайних умов, можуть вимагати статус проживання строком від 1 року або досвід проживання в Японії тощо. Заяву подають до префектури чи муніципалітету, який управляє житлом.
• Орендне житло UR (UR賃貸住宅): житло, яким управляє агентство UR (UR都市機構). Серед умов — дохід, вищий за встановлену UR базову місячну суму. З іноземців заселитися можуть резиденти на середній і довгий строк (зокрема постійні резиденти), особливі постійні резиденти тощо.
• Приватне орендне житло (民間賃貸住宅): звичайне орендне житло. Умови договорів дуже різні залежно від житла, тож їх треба уважно перевіряти.

Від пошуку до заселення

«Посібник з пошуку житла» міністерства (японське видання) описує такий порядок.

• Шукайте житло на сайтах нерухомості в інтернеті або в місцевих агентствах нерухомості (不動産店).
• В агентстві розкажіть про побажання: найближча станція, орендна плата, площа, обладнання тощо. У посібнику є «Контрольний аркуш бажаних умов» (希望条件チェックシート), який можна показати працівникові агентства.
• Подивіться житло («сітамі», 下見). Перегляд безкоштовний, і якщо житло не сподобалося, подавати заявку не обов’язково.
• Подайте заявку на заселення й документи для перевірки. Перевірку проводять агентство нерухомості та власник житла.
• Перед укладенням договору агентство пояснює вам його зміст — це «пояснення важливих положень» (重要事項説明).
• Підпишіть договір і сплатіть кошти, які вносять під час укладення договору. Отримайте ключі.

За посібником, від заявки до заселення зазвичай минає 1–2 тижні. В агентстві нерухомості, як правило, запитують ім’я, професію, кількість людей, які житимуть разом, дохід, рівень японської мови, причину пошуку житла тощо, і посібник радить мати при собі картку резидента (在留カード) або паспорт на випадок, якщо заявку подаватимете того ж дня. Якщо ви погано говорите японською, радять піти разом із людиною, яка нею володіє.

Документи для перевірки

Для перевірки перед заселенням посібник називає такі документи: паспорт, картку резидента, довідку про доходи (所得証明書), довідку з місця роботи (勤務証明書) або довідку з місця навчання (在学証明書). Якщо у вас буде солідарний поручитель, також попросять його довідку про доходи та довідку про реєстрацію печатки (印鑑登録証明書).

У «Контрольному аркуші документів для перевірки перед заселенням» (入居審査必要書類チェックシート) того ж посібника є й інші документи: довідка про утриманий податок (源泉徴収票), розрахункові листки (給与明細書), довідка про сплату податків (納税証明書), довідка про (очікувану) виплату зарплати для тих, хто тільки починає працювати, банківське підтвердження переказу, довідка про виплату стипендії, підтвердження заощаджень (копія ощадної книжки) тощо. Які саме документи попросять, залежить від житла та агентства нерухомості.

Компанія-гарант і солідарний поручитель

Солідарний поручитель («рентай хосьонін», 連帯保証人) — людина, яка платить замість орендаря, якщо той не може сплатити оренду або витрати на ремонт під час виїзду. Посібник пояснює, що від поручителя вимагають доходу понад певний рівень.

Компанія — гарант орендної плати («яті сайму хосьо ґайся», 家賃債務保証会社) — компанія, яка гарантує власникові житла відповідну суму, якщо орендну плату не сплачено. За посібником, орендар сплачує гарантійний внесок. У словничку термінів сказано, що найчастіше це приблизно 30–60% місячної орендної плати, сплачені наперед одразу за 2 роки, а в розділі про витрати — що найчастіше це, наприклад, 0,5 місячної орендної плати за гарантію на 2 роки. Посібник попереджає: це не страхування, і компанія-гарант згодом вимагає від орендаря суму, яку сплатила за нього.

«Сейфу кохо онлайн» пояснює, що замість солідарного поручителя дедалі частіше користуються послугами компаній-гарантів. У 2017 році Міністерство землі, інфраструктури, транспорту й туризму запровадило систему державної реєстрації компаній-гарантів, які відповідають певним вимогам.

Контакт на випадок надзвичайної ситуації

В «Особистій пам’ятці» (パーソナルメモ) у додатках до посібника (перевірено в японському та англійському виданнях) є поля для контакту на випадок надзвичайної ситуації в Японії («кінкю ренракусакі», 緊急連絡先) і такого ж контакту на батьківщині. Для людей, які не мають в Японії родичів чи знайомих, на яких можна покластися, це складне місце.

Змінений Закон про житлову «мережу безпеки» (住宅セーフティネット法), що набрав чинності 1 жовтня 2025 року, запровадив систему, за якою міністр землі, інфраструктури, транспорту й туризму сертифікує компанії-гаранти, зручні для людей, яким потрібна особлива увага під час пошуку житла (住宅確保要配慮者). За даними «Сейфу кохо онлайн», сертифіковані компанії-гаранти, вимагаючи в договорах гарантії з такими людьми контакт на випадок надзвичайної ситуації, мають приймати не лише фізичних осіб, як-от родичів, а й юридичних осіб.

Що сплачують під час укладення договору

У деяких регіонах під час виїзду із застави утримують фіксовану суму — це «сікібікі» (敷引き); за посібником, вона поширена в регіонах Токай і Кансай та на Кюсю. Сплачують зазвичай готівкою або банківським переказом.

Що перевірити перед підписанням

Посібник радить до того, як ви вислухаєте пояснення важливих положень і підпишете договір, з’ясувати таке.

• Це звичайний договір оренди чи «строковий договір оренди» (定期賃貸借契約), який після закінчення строку припиняється без продовження
• Суми застави й рейкіну, а також сума сікібікі, якщо вона є
• Чи є плата за продовження договору (更新料) і скільки вона становить (строк договору зазвичай 2 роки)
• Заборони: переобладнання кімнати, проживання з людьми, які не є сторонами договору, тварини тощо
• Умови відновлення початкового стану житла під час виїзду (原状回復)

Якщо ви виїжджаєте до кінця строку договору, про це відповідно до договору зазвичай письмово повідомляють власника або агентство нерухомості за 1–2 місяці. Посібник попереджає: навіть якщо ви згодом забираєте до себе родину, за проживання людей, про яких не повідомлено, можуть вимагати виселитися.

Як знайти житло, де не відмовляють іноземцям

В «Інформаційній системі житла мережі безпеки» (セーフティネット住宅情報提供システム) Міністерства землі, інфраструктури, транспорту й туризму можна шукати орендне житло, зареєстроване як таке, що не відмовляє в заселенні людям, яким потрібна особлива увага під час пошуку житла. До таких людей закон відносить осіб з низьким доходом, постраждалих від стихійних лих, людей похилого віку, людей з інвалідністю та тих, хто виховує дітей, а наказ міністерства додає до них, зокрема, іноземців. «Посібник з пошуку житла» теж радить цю систему як спосіб знайти орендне житло, яке приймає іноземців.

«Організації підтримки проживання» (居住支援法人), які визначають префектури, пропонують людям, яким потрібна особлива увага під час пошуку житла, гарантію орендної плати, консультації щодо заселення, нагляд і підтримку в побуті тощо. За даними «Сейфу кохо онлайн», по всій країні визначено понад 1000 таких організацій. З жовтня 2025 року також діє система сертифікації «житла з підтримкою проживання» (居住サポート住宅), де такі організації після заселення наглядають за мешканцями й консультують їх.

Люди, які виїхали з України, і муніципальне житло

Після повномасштабного вторгнення Росії в Україну деякі органи місцевого самоврядування безкоштовно надали муніципальне житло людям, які виїхали з України. Наприклад, префектура Фукусіма на сторінці, оновленій 23 червня 2022 року, повідомляє, що надає префектурне житло тощо блоками по 3 місяці, максимум на 1 рік, зі звільненням від плати за користування, і вимагає мати контактну особу на випадок надзвичайної ситуації. Префектура Ямаґуті на сторінці, оновленій 1 вересня 2023 року, повідомляє, що надає префектурне житло на 6 місяців (з можливістю продовження) без орендної плати, без солідарного поручителя і без застави. Чи приймають заявки досі і чи не змінилися умови, уточнюйте в кожному органі місцевого самоврядування.

Матеріали кількома мовами і куди звертатися

«Посібник з пошуку житла» міністерства опубліковано 14 мовами: японською, англійською, китайською, корейською, іспанською, португальською, в’єтнамською, непальською, тайською, індонезійською, м’янманською, кхмерською, тагальською та монгольською. Українського та російського видань немає (перевірено у вересні 2026 року). Зразки договорів у «Настановах щодо полегшення заселення іноземців у приватне орендне житло» (外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン), призначених для власників і агентств нерухомості, доступні тими самими 14 мовами. А «Посібник із життя та працевлаштування» Агентства імміграційних служб Японії має українське видання.

Посібник повідомляє, що з питань житла можна звернутися й до консультацій для іноземців в органах місцевого самоврядування та асоціаціях міжнародного обміну. Як їх знайти, ми описали в статті Куди звертатися, коли ви починаєте жити в Японії. Про реєстрацію за місцем проживання після переїзду читайте статтю Слова, які трапляються під час реєстрації за місцем проживання в Японії, а про процедури щодо статусу проживання — статтю Процедури щодо статусу проживання для людей, які виїхали з України.