Хто позичає під 3%, а хто під 7%: українська іпотека «єОселя»

За іпотечною програмою «єОселя» до 15 вересня 2026 року видано 28 579 кредитів на загальну суму 50 772 мільйони гривень. Це дані щотижневої статистики, яку оприлюднює оператор програми — ПрАТ «Укрфінжитло». Станом на 27 грудня 2023 року кредитів було 6 228, тож приблизно за 2 роки й 9 місяців їхня кількість зросла понад учетверо.

єОселя — державна програма іпотечного кредитування, що стартувала 1 жовтня 2022 року, в умовах повномасштабного вторгнення Росії. Заявку подають через застосунок електронних послуг «Дія», а держава компенсує частину відсотків. Ставка залежить від професії чи статусу позичальника: 3% або 7%. Умови нижче наведено станом на вересень 2026 року.

Підстава — постанова уряду № 856 від серпня 2022 року

Основа програми — постанова Кабінету Міністрів № 856 від 2 серпня 2022 року «Деякі питання забезпечення приватним акціонерним товариством “Українська фінансова житлова компанія” доступного іпотечного кредитування громадян України». Постанова набрала чинності 1 жовтня 2022 року, і відтоді до її змін постановою № 794 від 17 червня 2026 року її змінювали 14 разів. Назву програми «єОселя» використовує сторінка «Дії», і на ній же сказано, що програму запроваджено «за ініціативою Президента України».

Кредити видає саме «Укрфінжитло» або банки, що уклали з ним генеральну угоду. У статистиці станом на 15 вересня 2026 року названо 11 банків, зокрема Ощадбанк (10 044 кредити), ПриватБанк (6 951) і Укргазбанк (6 771).

Хто позичає під 3%, а хто під 7%

За умовами постанови № 856 ставка за кредитом (базова ставка) становить 7% річних протягом 10 років від укладення договору, а з 11-го року — 10% річних. Для визначених категорій держава щомісяця компенсує різницю у відсотках, тож фактична ставка перші 10 років становить 3% річних, а з 11-го року — 6%.

Медики, педагоги й науковці мають працювати в державних чи комунальних закладах. Банк раз на 3 місяці перевіряє місце роботи, і якщо людина випадає з категорії, наприклад перейшовши на приватне підприємство, ставка повертається до базових 7%.

У липні 2026 року ветерани перейшли до категорії з 3%

Ветерани з категорії 5 могли подавати заявки й раніше, але компенсацію відсотків отримували лише категорії 1–4. Постанова № 794 від 17 червня 2026 року замінила це на «категорії 1–5», і з 17 липня того ж року ветерани теж можуть позичати під 3%. Проте ті самі зміни передбачають, що тим, хто взяв кредит як ветеран раніше, компенсацію не надають протягом усього строку договору. Ставка для ветеранів, які вже позичили під 7%, цими змінами не знижується.

Про сам статус «учасника бойових дій» та інші статуси йдеться в статті За законом 1993 року — понад 1,3 мільйона: українські ветерани та їхні родини.

Вимоги до позичальника

• Громадянство України, вік на момент укладення договору — від 18 років. На момент повного погашення — не більше 70 років
• Позичальник і члени його сім’ї не мають в Україні житла площею, не меншою за нормативну (для однієї особи — 52,5 квадратного метра, для 2–3 осіб — 73,5 квадратного метра, починаючи з четвертої особи — плюс 21 квадратний метр на кожну). Житло на окупованих територіях і в районах, де тривають бойові дії, а також зруйноване житло не враховують
• За 36 місяців до подання заявки не відчужував житла, площа якого перевищує нормативну
• Не отримував кредиту чи компенсації за цією програмою або за попередніми державними програмами житлової підтримки
• Платоспроможність. Оцінку проводить банк за власними внутрішніми правилами

Перший внесок — не менше 10% вартості житла для осіб віком до 25 років включно і не менше 20% для осіб від 26 років. Максимальний строк кредиту — 240 місяців (20 років).

Вимоги до житла

Купити можна квартиру або будинок в Україні. Проте житло на окупованих територіях і в районах, де тривають бойові дії (території з переліку Мінрозвитку, для яких не визначено дати завершення), купити не можна.

• Вік житла: для категорій 1–5, як правило, не старше 3 років. У Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій і Херсонській областях допускається житло не старше 20 років. Для внутрішньо переміщених осіб — не старше 20 років по всій країні. Для інших громадян — не старше 3 років
• Площа: для розрахунку суми кредиту враховують не більше 115,5 квадратного метра для квартири й не більше 125,5 квадратного метра для будинку
• Ціна: гранична ціна за квадратний метр — подвоєна регіональна вартість будівництва житла, яку визначає Мінрозвитку. Перевищення оплачують за рахунок першого внеску
• Дачні й садові будинки, а також будівлі, внесені до реєстру пам’яток архітектури, не підходять

На сторінці «Дії» наведено приклад, коли лікарка чи лікар, що живе сам(а), купує в Вінницькій області нове житло площею 52,5 квадратного метра: гранична ціна квадратного метра — 43 710 гривень, загальна вартість житла — 2 294 775 гривень. Граничні ціни залежать від регіону й часу, тож ці цифри варто сприймати лише як приклад розрахунку.

Заявку — через «Дію», договір — у відділенні банку

Заявку подають у застосунку чи на порталі «Дія»: вносять дані про склад сім’ї, дохід і житло, яке хочуть купити, та обирають банк. Дохід за останні 6 місяців автоматично додається з державних реєстрів податкової служби й соціального страхування. Коли від банку надходить пропозиція, позичальник особисто приходить до банку, подає документи й укладає договір.

Доходи, яких немає в державних реєстрах, наприклад перекази з-за кордону, позичальник підтверджує особисто в банку. Норм, які виключали б осіб, що живуть за кордоном, у постанові не видно. Водночас передбачається, що позичальник має громадянство України, що оцінка ґрунтується на доходах з українських реєстрів, що людина особисто приходить до відділення банку, а житло розташоване в Україні поза окупованими територіями й районами бойових дій. Чи можуть скористатися програмою ті, хто живе за кордоном, треба з’ясовувати індивідуально в банку чи в «Укрфінжитлі».

Поєднання з іншими видами підтримки

• Житловий сертифікат, отриманий як компенсацію за зруйноване житло за програмою «єВідновлення», можна використати як перший внесок за єОселею (За пошкоджене житло — гроші на ремонт, за втрачене — житловий сертифікат: українське «єВідновлення»)
• Житлові ваучери для переселенців з окупованих територій також можна використати як перший внесок
• Для внутрішньо переміщених осіб і мешканців прифронтових громад з 10 вересня 2025 року діє механізм, за яким держава сплачує 70% першого внеску (за умови, що вартість житла не перевищує 2 мільйонів гривень тощо) і 70% щомісячних платежів у перший рік (до 150 тисяч гривень на рік) (постанова КМУ № 998). Погодження треба отримати до видачі кредиту

єОселя в цифрах

Найбільше кредитів отримали військовослужбовці й працівники силових структур — 46% від загальної кількості. За регіонами Київська область має 8 292 кредити, а місто Київ — 6 122; разом це 50,4% за кількістю й 55,3% за сумою. Натомість у Харківській області — 365 кредитів, у Запорізькій — 87, у Миколаївській — 100, а Херсонської, Донецької та Луганської областей у регіональній таблиці немає. Є норма про те, що житло на окупованих територіях і в районах бойових дій не підходить, але причин різниці між областями «Укрфінжитло» не пояснює.

За типом придбаного житла: вторинний ринок — 15 334 кредити (53,7%), житло, що будується, придбане в забудовника, — 9 302 (32,5%), нове житло (первинний ринок) — 3 943 (13,8%).

Про інші виплати на підтримку внутрішньо переміщених осіб ідеться в статті Допомога на проживання для ВПО: межу продовження змінили з двох разів по пів року на шість, а про устрій «Дії» — у статті Електронний паспорт у «Дії» не діє на кордоні й не має юридичної сили за кордоном.